5 Cosas que Debes Considerar en una Promesa de Compraventa

Cuando se trata de comprar o vender una propiedad, la promesa de compraventa es uno de los documentos más importantes en todo el proceso. Se trata de un contrato preliminar donde ambas partes se comprometen a llevar a cabo la transacción en una fecha futura, bajo ciertas condiciones previamente acordadas. Aunque suena sencillo, este documento tiene implicaciones legales profundas y su correcta elaboración puede evitarte dolores de cabeza a largo plazo.

Si no se estructura bien, podrías encontrarte en una situación complicada, como largas demoras para la firma de la escritura o incluso la cancelación del negocio. Lo más importante es entender que la promesa de compraventa no es un mero trámite: es la base de toda la operación, y cualquier error en ella puede generar problemas legales o económicos.

Claves para evitar errores en la elaboración de la promesa de compraventa

A lo largo de mi experiencia en este tipo de transacciones, he visto repetidamente ciertos errores que pueden evitarse fácilmente con la planificación adecuada. Las cinco cosas que debes considerar para evitar estos problemas son cruciales para que la operación sea fluida.

Paz y salvo para vender tu inmueble, ¿qué debe incluir?

Primero, el tiempo entre la promesa de compraventa y la escritura pública es uno de los factores más importantes. En la mayoría de los casos, este proceso no debería superar los 30 días. Si notas que la promesa se alarga más de este tiempo, es señal de que algo no va bien. Esto suele suceder por falta de claridad en los términos del contrato o desconocimiento de las herramientas necesarias.

Asignación de responsabilidades: El primer paso para un proceso eficiente

Un error muy común en las promesas de compraventa es no especificar claramente quién es responsable de cada uno de los trámites. Es fundamental que se asigne a una persona encargada de reunir y entregar todos los documentos en la notaría. Me ha sucedido en varias ocasiones que, por no tener clara esta asignación, llegamos a la notaría y los papeles no estaban listos o estaban mal redactados, lo que obligó a retrasar la firma varios días.

La clave aquí es la coordinación. Asegúrate de que en la promesa de compraventa quede por escrito quién se encargará de llevar el paz y salvo, el certificado de tradición, y la copia de la escritura, entre otros documentos. Dejarlo al azar o acordarlo verbalmente solo genera más fricción entre las partes.

La cláusula “dejar así”: Cómo evitar problemas legales al desistir de la compra

Otro aspecto que he visto es que muchas veces las personas no formalizan adecuadamente el desistimiento de una promesa de compraventa. He conocido casos donde, ante la imposibilidad de continuar con la compra, simplemente devuelven el dinero, pero no formalizan este acuerdo. El problema con esto es que la promesa de compraventa sigue siendo legalmente vinculante y, si no se disuelve de la misma manera en que se creó (por escrito), puede causar problemas en el futuro.

Error fatal: No faltes a la firma de la escritura

Lo ideal es incluir una cláusula que establezca qué pasará si una de las partes incumple. Por ejemplo, puedes señalar que si hay saldos económicos pendientes antes de la firma de la escritura, el vendedor no estará obligado a asistir a la notaría hasta que se solventen esos pendientes.

Riesgos de entregar el inmueble antes de la firma de la escritura

Uno de los errores más delicados en todo este proceso es entregar el inmueble antes de la firma de la escritura. Muchas veces, por la presión de cerrar el negocio, los propietarios acceden a esta solicitud, pero esto puede generar complicaciones importantes si algo sale mal.

He visto personas que, por intentar facilitar el proceso, entregan la propiedad bajo un contrato de arrendamiento mientras se concreta la escritura. Esto es una pésima idea porque, si el comprador no cumple con su parte del trato, te verás envuelto en un proceso legal para recuperar el inmueble. Además, la situación se complica si el comprador-ocupante alega que ya existe un contrato de compraventa en proceso.

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Por eso, la mejor práctica es esperar siempre a que se firme la escritura antes de entregar la propiedad, y evitar cualquier acuerdo paralelo que ponga en riesgo el negocio.

El poder de las cláusulas penales bien diseñadas

En muchos casos, las promesas de compraventa incluyen cláusulas penales para cubrir posibles incumplimientos. Sin embargo, un error común es usar una penalización estándar, como el típico 10% del valor de la venta, sin analizar los riesgos específicos de la transacción.

Por ejemplo, si el inmueble se entrega antes de la escritura, el riesgo es mayor y, por lo tanto, la penalización debe ser más alta. No es lo mismo retrasar la firma de la escritura cuando nadie ha ocupado la propiedad, que hacerlo cuando el comprador ya está viviendo allí. Si no se fijan adecuadamente estas penalizaciones, puedes enfrentarte a pérdidas significativas si el comprador decide retirarse.

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¿Es buena idea dejar la promesa en manos de la notaría? Errores costosos que debes evitar

Finalmente, un error grave que he visto muchas veces es dejar en manos de la notaría la elaboración de la promesa de compraventa. Por ahorrar dinero o tiempo, muchos compradores y vendedores piensan que la notaría es el mejor lugar para preparar este documento. Lo cierto es que los notarios no están obligados a hacerlo, y cuando lo hacen, suelen utilizar plantillas estándar que no contemplan las particularidades de cada negocio.

Esto puede llevar a problemas si algún detalle importante queda fuera de la promesa. Mi recomendación es siempre acudir a un abogado especializado, que pueda personalizar el contrato según las circunstancias específicas de la compraventa. Aunque pueda suponer un coste adicional, te evitarás complicaciones legales y económicas en el futuro.

Conclusión

La promesa de compraventa es un paso crucial en cualquier transacción inmobiliaria. Evitar errores en este documento te ayudará a que todo el proceso, desde la firma hasta la escritura, sea más fluido y seguro. Asegúrate de que todo quede claro en el papel, asigna responsabilidades, cuida las cláusulas penales y, sobre todo, busca siempre la asesoría adecuada para evitar sorpresas desagradables en el futuro.

Espero que este artículo haya respondido a tus dudas sobre las cosas que debes considerar en una promesa de compraventa. Si tienes más preguntas o necesitas más detalles, no dudes en dejar tus comentarios o compartir tu experiencia.

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