6 Diferencias entre promesa y contrato de compraventa

Cuando estás en proceso de adquirir un inmueble, es común que te enfrentes a dos documentos clave: la promesa de compraventa y la escritura pública de compraventa. Aunque pueden parecer similares a primera vista, ambos contratos tienen diferencias significativas.

Primero, es importante que sepas que la promesa de compraventa no es un simple borrador de la escritura pública. Ambos son contratos jurídicamente válidos, pero con finalidades muy distintas. Mientras que la escritura pública de compraventa es el acto formal donde se transfiere el derecho de propiedad, la promesa de compraventa es un acuerdo previo que obliga a las partes a formalizar el contrato definitivo en una fecha posterior.

✅ Diferencia 1: Propósito de cada contrato

La promesa de compraventa se enfoca en comprometer a ambas partes a firmar el contrato de compraventa dentro de un plazo determinado. Su objetivo es garantizar que ambas partes cumplan su palabra y se presenten ante un notario para completar la transacción. Es, en esencia, una obligación de hacer: tú te comprometes a acudir a la notaría y firmar el contrato final.

5 Cosas que Debes Considerar en una Promesa de Compraventa

En contraste, la escritura pública de compraventa tiene una finalidad completamente diferente. Este contrato es donde se realiza la transferencia de propiedad. Aquí se cumple la obligación de dar, es decir, de entregar el inmueble a cambio del dinero pactado. Mientras la promesa es un paso preparatorio, la escritura es el cierre formal del acuerdo.

✅ Diferencia 2: Transferencia de propiedad

Un punto clave que debes recordar es que con la firma de la promesa de compraventa no te conviertes en propietario del inmueble. Aunque hayas firmado este contrato, la propiedad legal del bien no cambia de manos. Incluso si llegas a recibir el inmueble antes de tiempo, eso no implica que seas el dueño.

Por otro lado, cuando firmas la escritura pública de compraventa, ahí sí se produce la transferencia de los derechos reales de propiedad. A partir de ese momento, tú pasas a ser el dueño del inmueble. Esto hace que la escritura pública sea un documento mucho más fuerte desde el punto de vista legal, ya que formaliza la propiedad y da lugar a efectos inmediatos.

Es necesario en este punto aclarar que la sola firma de la escritura pública es el primero de dos pasos para recibir legalmente el inmueble, el segundo es presentar esa escritura en la Oficina de Registro De Instrumentos Públicos y que ese nuevo propietario sea inscrito en el certificado de tradición y libertad

Paz y salvo para vender tu inmueble, ¿qué debe incluir?

✅ Diferencia 3: Obligaciones que asumes

Al firmar una promesa de compraventa, lo que estás asumiendo es una obligación de hacer. Esto significa que te comprometes a que, en el futuro, firmarás la escritura pública para completar la venta. No hay intercambio de dinero ni de propiedad en este punto, solo un compromiso a cumplir con los pasos acordados.

Por el contrario, al firmar la escritura pública de compraventa, adquieres una obligación de dar, lo que significa que las obligaciones contractuales se cumplen de inmediato. En ese momento, entregas el dinero acordado y recibes la titularidad del inmueble, o bien, entregas la propiedad si eres el vendedor. Este acto es definitivo y tiene efectos inmediatos en el registro de la propiedad.

✅ Diferencia 4: Formalidad y dónde firmarlos

Otra gran diferencia es el nivel de formalidad de cada contrato. La promesa de compraventa es un documento privado, lo que significa que puedes redactarlo en casa o en una oficina, y no es obligatorio firmarlo en una notaría. Sin embargo, muchas personas optan por hacerlo ante notario para darle un carácter más formal y garantizar la autenticidad de las firmas, aunque esto no es un requisito legal.

Error fatal: No faltes a la firma de la escritura

Por el contrario, la escritura pública de compraventa debe ser firmada en una notaría. Este paso es esencial, ya que la ley exige que la transferencia de propiedad de inmuebles se realice a través de una escritura pública. Después de firmar, la escritura debe ser registrada para que el cambio de titularidad tenga validez legal.

✅ Diferencia 5: Efectos legales y sanciones por incumplimiento

En una promesa de compraventa, es común que incluyas arras o una cláusula penal para garantizar el cumplimiento del acuerdo. Las arras son una especie de garantía: si alguna de las partes incumple, la otra puede quedarse con las arras o solicitar una compensación. Este mecanismo es útil para evitar que alguna de las partes se eche atrás sin enfrentar consecuencias.

Con la escritura pública de compraventa, el incumplimiento tiene efectos más serios, ya que la propiedad ya ha sido transferida. Si una de las partes no cumple, puede haber sanciones legales más graves, ya que se trata de un documento que, una vez inscrito en el registro, genera efectos para todos.

¿Qué sucede después de firmar la escritura de compraventa?

Diferencia 6: ¿Es obligatorio firmar una promesa de compraventa antes de la escritura pública?

Aquí surge una pregunta común: ¿es necesario firmar una promesa de compraventa antes de la escritura? La respuesta es no, no es obligatorio. En muchos casos, las personas pueden acudir directamente a la notaría y firmar la escritura pública de compraventa sin necesidad de una promesa previa.

Sin embargo, la promesa de compraventa es un documento muy útil para organizar el proceso, sobre todo cuando la transacción no puede completarse de inmediato. Al tener todo planificado con anticipación, te aseguras de que ambas partes estén comprometidas con la venta o compra, y que todos los aspectos del acuerdo estén claros antes de formalizarlo en la notaría.

Conclusión

Ahora que comprendes las 6 diferencias clave entre la promesa y el contrato de compraventa, estás mejor preparado para tomar decisiones informadas durante el proceso de adquisición de un inmueble. Ambos contratos son importantes, pero tienen objetivos y efectos diferentes. Mientras que la promesa de compraventa es una herramienta de compromiso, la escritura pública formaliza el acuerdo y transfiere la propiedad.

Es fundamental entender cada uno para evitar malentendidos y proteger tus derechos en una transacción inmobiliaria. Ya sea que estés comprando o vendiendo, asegurarte de tener claridad sobre estos conceptos evitará problemas futuros y garantizará un proceso más fluido.

Estudio de Títulos: ¿Qué es?, su Importancia y Cómo Realizarlo Correctamente