Cómo solicitar el desalojo de tu inquilino de forma efectiva

Cuando llega el momento en el que necesitas que un inquilino desocupe tu propiedad, pueden surgir muchas dudas y preocupaciones. Quizás pienses que simplemente con enviar una carta tres meses antes es suficiente, pero la realidad no es tan sencilla. En Colombia, la Ley 820 de 2003 establece una serie de requisitos que, si no se cumplen, pueden complicar bastante el proceso. Aquí te guiaré paso a paso, para que puedas hacerlo de manera legal y efectiva, evitando sorpresas desagradables.

Entendiendo la Ley 820 de 2003: Lo que debes saber antes de actuar

A muchos propietarios les ha pasado: creen que basta con mandar una carta con tres meses de anticipación para que el inquilino esté obligado a desocupar el inmueble, solo para llegar al día de entrega y encontrar al inquilino tranquilamente viendo televisión, sin intenciones de irse. ¿Por qué sucede esto? La respuesta está en los detalles que especifica la ley.

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La Ley 820 de 2003, en su artículo 22, numeral 7 y 8, regula los derechos tanto del propietario como del arrendatario. No basta con enviar una simple carta de aviso; debes cumplir con ciertos requisitos formales para que el inquilino esté realmente obligado a dejar el inmueble. Si no los cumples, la ley está de su lado, y no tendrás mucho que hacer más que empezar de nuevo el proceso.

Cómo enviar el preaviso correctamente

El primer paso es siempre la notificación, pero no cualquier notificación. La ley exige que envíes un preaviso escrito al inquilino, con una antelación mínima de tres meses, y que este sea entregado a través de un servicio postal autorizado. Esto no es opcional: si entregas la carta en persona o de manera informal, el aviso no tendrá validez legal.

Además, si tu intención es terminar el contrato durante una prórroga, debes pagarle al inquilino una indemnización equivalente a tres meses de arriendo. Es decir, si te saltas este detalle y no mencionas en tu carta que le pagarás esa indemnización, el inquilino no está obligado a irse. Esto es algo que muchos propietarios no saben, y al final del plazo, se encuentran con un inquilino que sigue ocupando el apartamento legalmente.

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Causales para solicitar la desocupación del inmueble

Ahora bien, si planeas pedirle al inquilino que desocupe el inmueble por una de las causales legales contempladas en la ley, la situación cambia un poco. Las principales causales que puedes invocar incluyen:

• Necesitar el inmueble para uso personal o familiar: Si tú o un familiar cercano necesitan el apartamento para vivir en él, puedes pedirle al inquilino que lo desocupe. Eso sí, la ley exige que permanezcas en el inmueble por al menos un año.
• Demolición o remodelación del inmueble: Si el inmueble requiere una demolición o una remodelación que impida el uso habitual de la propiedad, también puedes solicitar que el inquilino lo deje.
• Venta del inmueble: Si vendes la propiedad y el nuevo propietario necesita que el inmueble esté desocupado, esta es una causal válida para solicitar la entrega.

Sin embargo, y aquí es donde muchos se confunden, la ley no te cree automáticamente. No basta con decir que vas a vivir en el inmueble o que lo vas a vender. Debes acompañar ese aviso con una caución bancaria o una póliza equivalente a seis meses de arriendo. Esto garantiza que si no cumples con lo que dices, el inquilino pueda reclamar ese dinero como compensación.

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El rol de la indemnización y las cauciones bancarias

Aquí entra uno de los puntos más complicados del proceso: la indemnización o caución. Si el desalojo es simplemente porque necesitas el inmueble, debes indemnizar al inquilino con tres meses de arriendo, como te mencioné antes. Sin embargo, si estás invocando una causal, como la venta o la necesidad de usar el inmueble, en lugar de pagar una indemnización, debes constituir una caución.

¿Por qué es tan importante esta caución? Porque la ley no confía ciegamente en lo que dices. Si decides desalojar al inquilino porque “necesitas la casa”, pero en realidad solo quieres alquilarla a un precio más alto, el inquilino puede reclamar esa caución. La caución es tu manera de probar que actúas de buena fe.

Consecuencias de no cumplir con los requisitos legales

Imagina que ya llegaste al último día de contrato, vas al apartamento, y el inquilino sigue allí con todas sus cosas. Te frustras porque, en tu mente, todo estaba en orden. Pero la realidad es que, si no cumples con todos los pasos mencionados (preaviso, indemnización o caución), el inquilino tiene todo el derecho de quedarse.

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He visto casos en los que propietarios llegan con todo listo para mudarse, creyendo que el inquilino ya ha desocupado, solo para darse cuenta de que cometieron un error en el procedimiento. En estos casos, no hay mucho que hacer, porque legalmente, el inquilino tiene razón. Lo único que puedes hacer es asegurarte de cumplir con todos los requisitos legales desde el principio.

Alternativas para la finalización de contratos de mutuo acuerdo

Ante lo complicado que puede resultar seguir todos los pasos legales, una de las mejores alternativas es la terminación de mutuo acuerdo. Negociar con el inquilino puede ser mucho más sencillo que recurrir a los procedimientos formales. En algunos casos, acordar una salida amistosa y ofrecer incentivos puede ser más rápido y económico que involucrarse en una disputa legal.

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Conclusión: Lograr una desocupación legal y efectiva

Desalojar a un inquilino no es tan sencillo como mandar una carta y esperar que todo se resuelva solo. Es fundamental que sigas los pasos legales correctamente, desde el preaviso hasta la indemnización o la constitución de la caución. De lo contrario, te arriesgas a tener problemas innecesarios y a prolongar el proceso mucho más de lo previsto.

Si bien puede parecer complicado, con un poco de planificación y conocimiento de la ley, puedes asegurarte de que el proceso sea lo más fluido posible. Y recuerda: negociar de manera amistosa siempre es una opción que te puede ahorrar dolores de cabeza.