Puedo Vender o Arrendar un Inmueble Adquirido con Subsidio

Muchos propietarios de viviendas de interés social subsidiadas se preguntan si, en caso de necesitarlo, es posible vender o arrendar estas propiedades. La respuesta depende de factores como el tipo de subsidio recibido, el tiempo que ha pasado desde la adquisición y las modificaciones recientes en la legislación. La Ley 2079 de 2021 ha traído importantes cambios que flexibilizan algunos aspectos sobre las restricciones de venta y arriendo de inmuebles subsidiados, pero es esencial entender las condiciones y pasos requeridos para hacerlo de manera legal.

En este artículo, se explorarán los puntos clave de esta ley, las restricciones vigentes para los subsidios de vivienda en Colombia y los requisitos específicos para levantar las limitaciones de dominio y poder vender o arrendar estos inmuebles. Si tienes una vivienda de interés social con subsidio y estás considerando venderla o alquilarla, esta guía te proporcionará todo lo que necesitas saber.

El Rol de la Ley 2079 de 2021: Limitaciones y Excepciones

La Ley 2079 de 2021 ha marcado un cambio significativo en las normas de propiedad para viviendas adquiridas con subsidio. Anteriormente, la ley establecía restricciones severas que impedían vender o arrendar inmuebles de interés social subsidiados por un periodo de hasta diez años. Sin embargo, con la nueva normativa, el tiempo de limitación se redujo a cinco años, y la prohibición de transferencia o arrendamiento aplica solo a ciertos tipos de subsidios.

Esta ley distingue entre subsidios en dinero y subsidios en especie:

Qué Documentos Deben Ser Sometidos a Registro de Inmuebles

• Subsidios en dinero: Este tipo de ayuda se entrega directamente en efectivo para la adquisición del inmueble. La ley permite levantar las restricciones de dominio sobre estas propiedades tras cumplir con ciertos requisitos, facilitando la posibilidad de venta o arriendo.
• Subsidios en especie: Consiste en la entrega de materiales de construcción u otros recursos físicos. Las propiedades adquiridas con este tipo de subsidio deben mantener las restricciones al dominio (es decir, no se pueden vender ni arrendar) durante el tiempo de la prohibición.

La normativa aclara que estas condiciones aplican tanto para los subsidios otorgados antes como después de la entrada en vigencia de la Ley 2079. Esto ha traído un alivio para muchos propietarios que buscaban flexibilizar el uso de sus inmuebles.

Tipos de Subsidios: ¿Cómo Influyen en la Posibilidad de Vender o Arrendar el Inmueble?

Subsidio en Dinero

Cuando el subsidio es entregado en dinero, los propietarios cuentan con la opción de levantar las restricciones de dominio, siempre que cumplan con el proceso adecuado en la notaría. Este tipo de subsidio permite que, pasado un periodo de cinco años, el propietario pueda vender o arrendar el inmueble sin necesidad de devolver el subsidio o enfrentar restricciones legales adicionales.

Subsidio en Especie

El subsidio en especie suele aplicarse en programas donde se entregan materiales de construcción en lugar de dinero. Para estos casos, la limitación de dominio se mantiene inalterada, y el propietario no podrá vender ni arrendar el inmueble mientras esté vigente la prohibición. Este tipo de subsidio busca que la propiedad sea usada directamente por la familia beneficiaria, sin fines comerciales ni lucrativos.

Requisitos y Paso a Paso para Levantar las Restricciones Legales

Levantar las restricciones de dominio para una vivienda adquirida con subsidio requiere de ciertos documentos y el cumplimiento de un proceso notarial. Aquí se explican los pasos esenciales:

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1. Documentación Necesaria: Para iniciar el levantamiento de restricciones, el propietario debe presentar los siguientes documentos en la notaría:
   • Escritura pública original de la propiedad.
   • Certificado de libertad y tradición actualizado del inmueble.
   • Copia de la cédula de ciudadanía del propietario.
   • Documento que demuestre el tipo de subsidio recibido y el cumplimiento de los requisitos.
2. Exención de Impuestos de Registro: La Ley 2079 exime de ciertos impuestos al registrar la escritura de cancelación de la limitación de dominio, aunque los costos notariales estándar aplican.
3. Proceso Notarial: Una vez reunidos los documentos, la notaría procede con la escritura de cancelación de limitación de dominio, en la cual se transcriben los datos de la escritura original y se autoriza al propietario para disponer del inmueble libremente, siempre que se trate de un subsidio en dinero y hayan pasado los cinco años de restricción.
4. Conceptos de la Superintendencia: Según los lineamientos de la Superintendencia de Notariado y Registro, no es necesario que la entidad que otorgó el subsidio comparezca en el trámite, lo que facilita el proceso. Esto es especialmente relevante para quienes adquirieron la vivienda a través de una caja de compensación o entidad similar.

Condiciones Especiales para Arrendar la Vivienda Subsidiada

Arrendar una propiedad subsidiada también es posible bajo ciertas condiciones, especialmente cuando el subsidio fue en dinero. En estos casos, y según lo establece el Decreto 1077, es viable arrendar la vivienda sin esperar los cinco años de restricción, siempre que no haya cláusulas de permanencia mínima en el inmueble.

Cuando el subsidio es en especie, como en el caso de materiales de construcción, sí se debe esperar el tiempo de prohibición antes de arrendar la vivienda. La ley considera que este tipo de ayuda se otorga con la intención de que la propiedad sea habitada por el propietario o su familia sin fines de lucro.

Además, en algunos casos, el gobierno puede cubrir hasta el 90% del canon de arrendamiento, lo que representa un beneficio adicional para quienes buscan rentar una vivienda subsidiada. Esto permite que los propietarios puedan percibir ingresos mientras cumplen con las normativas legales.

Consideraciones para Propietarios que Piensan Vender su Vivienda de Interés Social

Para quienes consideran vender su vivienda de interés social adquirida con subsidio, es fundamental cumplir con todos los requisitos legales y entender bien las condiciones establecidas en la Ley 2079 de 2021. Una de las ventajas actuales es que, gracias a esta ley, se ha reducido el tiempo de restricción de 10 a 5 años para los inmuebles subsidiados en dinero, permitiendo así que más propietarios puedan vender sus viviendas legalmente tras este periodo.

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En estos casos, la documentación esencial incluye:

• Certificado de libertad y tradición actualizado, que debe mostrar que la propiedad ya no tiene restricciones.
• Escritura pública de la propiedad, donde se refleje la cancelación de limitación de dominio en el caso de los subsidios en dinero.

La ley también beneficia a los propietarios eximiéndolos de pagar impuestos al registrar la escritura de cancelación, haciendo el proceso de venta más accesible y menos costoso. Es importante, además, tener en cuenta que la documentación se debe presentar en su totalidad para evitar problemas de registro y agilizar el proceso de venta.

Cumplir con este procedimiento es clave, pues la venta prematura de un inmueble subsidiado sin el levantamiento de restricciones puede generar consecuencias legales, incluyendo la posible restitución del subsidio y la nulidad del acto de venta. Este aspecto es especialmente importante para quienes desean monetizar su vivienda una vez concluido el periodo de prohibición.

¿Qué Pasa si el Subsidio Fue Obtenido con Información Falsa? Consecuencias Legales

La transparencia en la obtención del subsidio de vivienda es un aspecto que la normativa regula con rigor. Los subsidios de vivienda en Colombia están destinados a apoyar a las familias que realmente necesitan esta ayuda para acceder a un hogar, por lo que cualquier falsedad en la documentación para obtener este beneficio está sujeta a sanciones. En estos casos, el propietario puede ser obligado a restituir el subsidio, y el acto de compra podría declararse inválido.

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Según la Ley 2079 de 2021 y el Decreto 1077, si se detecta documentación falsa en la solicitud del subsidio, además de la restitución de la ayuda, el propietario puede enfrentar acciones legales adicionales, ya que la falsedad en los documentos es considerada un delito. Este tipo de revisión es llevado a cabo por la entidad que otorgó el subsidio y, de confirmarse la falsificación, los trámites se detienen y el subsidio se revoca.

Algunos ejemplos de prácticas indebidas incluyen la presentación de ingresos falseados para cumplir con los requisitos o la omisión de datos relevantes en la declaración de núcleo familiar. La normativa tiene estos mecanismos de control para garantizar que el beneficio del subsidio llegue a las familias que cumplen los requisitos de manera genuina y transparente.

Beneficios de Trabajar con Asesoría Especializada en el Proceso de Venta o Arrendamiento

Para quienes están considerando vender o arrendar su propiedad de interés social adquirida con subsidio, trabajar con una inmobiliaria o asesoría especializada puede facilitar significativamente el proceso. Estos profesionales están familiarizados con los requisitos legales y pueden orientar sobre los pasos a seguir para garantizar que se cumplan todas las regulaciones, desde la obtención del certificado de tradición y libertad hasta la escritura de cancelación de restricciones.

En áreas como Bogotá, Sabana Norte y Sabana Occidental, algunas inmobiliarias incluso cuentan con bases de datos de arrendatarios interesados en este tipo de inmuebles. Esto permite que el propietario pueda arrendar su vivienda de manera rápida y sin complicaciones. En muchos casos, estas asesorías ayudan también en la gestión de los trámites legales, verificando que la propiedad esté libre de restricciones o que el levantamiento esté en orden, lo que brinda una mayor seguridad al propietario.

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Un beneficio adicional es que algunos arrendamientos de viviendas subsidiadas permiten que hasta el 90% del canon de arrendamiento sea cubierto por el gobierno, una opción muy atractiva para quienes buscan rentabilizar su inmueble sin enfrentar riesgos financieros. Contar con este tipo de asesoría especializada no solo facilita el proceso, sino que además aporta seguridad y garantiza que el arrendamiento o venta se realice conforme a la ley.

Preguntas Frecuentes sobre la Venta y Arrendamiento de Viviendas con Subsidio

1. ¿Es obligatorio esperar cinco años para vender o arrendar una vivienda subsidiada?
   • En la mayoría de los casos, sí es necesario esperar el periodo de cinco años, especialmente cuando el subsidio es en dinero. Para subsidios en especie, esta restricción puede mantenerse según lo establecido en la escritura pública.
2. ¿Cómo saber si el subsidio recibido fue en especie o en dinero?
   • La entidad que otorgó el subsidio debe indicar el tipo de ayuda, que generalmente consta en el documento de otorgamiento del subsidio o en la escritura. Esto es crucial para entender si la propiedad tiene restricciones al dominio.
3. ¿Qué sucede si no cumplo con el proceso legal para vender la propiedad?
   • Si se vende sin haber levantado las restricciones, el acto de venta puede ser declarado nulo y el subsidio deberá ser restituido a la entidad otorgante. Además, el propietario podría enfrentar sanciones legales.
4. ¿Puedo arrendar la vivienda sin esperar los cinco años?
   • Sí, en ciertos casos y siempre que el subsidio sea en dinero. El Decreto 1077 permite que algunas propiedades subsidiadas puedan ser arrendadas sin cumplir el tiempo completo de prohibición, siempre que no haya restricciones explícitas en la escritura.

Decidir Entre Vender o Arrendar un Inmueble Subsidiado en Colombia

Para los propietarios de viviendas de interés social en Colombia, las opciones de venta o arrendamiento de un inmueble subsidiado son viables siempre que se sigan los procedimientos establecidos en la Ley 2079 de 2021 y el Decreto 1077. Estos cambios han traído mayor flexibilidad, facilitando la monetización de los inmuebles sin perder los beneficios del subsidio ni comprometer la propiedad.

Es fundamental entender si el subsidio otorgado fue en especie o en dinero y seguir los pasos legales necesarios para evitar inconvenientes y asegurar que la venta o el arrendamiento sea completamente legal. Trabajar con una asesoría o inmobiliaria especializada puede brindar una guía invaluable en cada paso del proceso, asegurando que todos los trámites estén en orden y optimizando el uso de la propiedad según las necesidades del propietario. Con el cumplimiento de la normativa, esta opción representa una oportunidad rentable y segura para los propietarios de viviendas subsidiadas en Colombia.